Le contenu de ce site est rédigé dans le strict respect de la Législation Française en vigueur. Les opérations de "Défiscalisation" proposées le sont sur la base du Code Général des Impôts et des Bulletins Officiels des Impôts publiés par le Ministère des Finances.
Les principales étapes dépendent du cadre légal (contrats de réservation puis de vente). La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement est le type de contrat le plus répandu pour les opérations d'investissement immobilier, notamment en de Robien et en Borloo.
Elle permet d’acheter sur plans et de payer au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
La VEFA, ou Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, est le type de contrat le plus répandu pour les opérations d'investissement immobilier, notamment en de Robien et Borloo.
Il se déroule en deux phases :
- La réservation
- Le contrat de vente définitif
Réalisée sous seing privé, elle permet de réserver un lot, sous conditions suspensives (d'obtention de prêt notamment).
Ce document, dont le cadre est légiféré, doit indiquer au minimum :
- description très précise et numéro du lot et des surfaces annexes
- délai de réalisation des travaux
- description des équipements collectifs
- date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif
- prix prévisionnel
- conditions – suspensives – de financement de l'acquéreur.
Il prévoit le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie sur un compte séquestre ou chez le notaire d'un montant maximum de 5%.
Dans le cas d'un financement en tout ou partie, il est primordial de mentionner l'obtention de la totalité de ce financement comme condition suspensive; ainsi, en cas de refus de financement, la réservation sera nulle et le dépôt de garantie restitué.
Attention: seul un professionnel (disposant de la carte professionnelle "Transaction") ou un notaire – disposant tous deux d'une garantie financière – sont habilités à recevoir des fonds.
Dans le cadre de la loi SRU, la réservation étant faite sous seing privé (sans la présence d'un notaire), l'acquéreur dispose d'un délai de 7 jours (suivant la signature de l'acte) – par lettre recommandée AR – pour se rétracter. Le versement, obligatoirement fait entre les mains d'un professionnel, doit être restitué dans un délai maximum de 21 jours.
Après l'obtention de l'accord de financement, le notaire envoie le projet d'acte à l'acquéreur. Ce dernier dispose d'un délai de réflexion de 7 jours (loi SRU) avant de signer le contrat de vente définitif chez le notaire (acte "authentique").
Le règlement de copropriété est remis à l'acquéreur à cette occasion.
Dans la pratique, lorsque le notaire de l'opération (notaire du promoteur) est éloigné du lieux de résidence de l'acquéreur, ce dernier signe une procuration chez un notaire proche de son lieu de résidence. Ce document donne alors pouvoir au notaire de l'opération d'acter en son nom, sans que l'acquéreur ait besoin de se déplacer.
- A la signature de l'acte notarié (correspondant au contrat de vente définitif), l'acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées, et propriétaire des constructions à venir au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Dans le cadre du contrat de vente définitif, l'acquéreur s'engage à payer le prix de vente dans les délais légaux.
- Un pourcentage du prix de vente (en général 5%) est versé (sur un compte bloqué) à la réservation; ensuite, à partir de la signature de l'acte définitif de vente, des appels de fonds sont légalement exigés par le promoteur, au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux:
- 35% maximum du prix à l'achèvement des fondations
- 70% maximum à la mise hors d'eau
- 95% maximum à l'achèvement des travaux
- 5% (solde) après réception définitive des travaux (certificat de conformité)
L'établissement qui vous a accordé le prêt débloque alors petit à petit les fonds; ceux-ci déclenchent mécaniquement le paiement d'intérêts: les intérêts intercalaires.
Le vendeur est tenu de livrer un bien conforme au descriptif figurant dans le contrat, mais il appartient à l'acquéreur de vérifier la conformité et, le cas échéant, émettre immédiatement ou dans le mois qui suit des réserves et observations sur les défauts constatés (par courrier recommandé AR).
Dans la pratique, l'acquéreur mandatera un professionnel (souvent le gestionnaire) pour réceptionner son bien (remise des clés) et formuler d'éventuelles réserves dans le procès verbal de réception.