Deux types de garanties :

• celles liées à l’investissement : parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale.
• celles relatives à la location, comme : loyers impayés, inoccupation, dégradations immobilières et protection juridique.

• Liées à l'investissement
  
• Locatives
  • Loyers Impayés
  • Inoccupation (vacance locative)
  • Dégradations immobilières
  • Protection juridique
  • Coût

• Liées à l'investissement

Lors de la conclusion du contrat de vente définitif, le vendeur à l'obligation de fournir une garantie financière d'achèvement ou de remboursement. Elles couvrent le risque pour l'acquéreur que le bien acheté ne soit pas achevé voire même jamais construit.

A la livraison, trois garanties d'ordre public sont obligatoirement données par le promoteur – qui ne peut s'en affranchir :

• Garantie de parfait achèvement:
  couvre les dommages constatés lors de la livraison et ceux découverts dans les 12 mois qui suivent, c'est-à-dire tous les vices de conformité. Attention à les signaler par courrier recommandé AR.
• Garantie de bon fonctionnement (dite biennale):
  pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, elle couvre le mauvais fonctionnement des appareils d'équipement démontables ou remplaçables, c'est-à-dire les défauts affectant les éléments dissociables du logement (menuiserie, peinture, radiateurs, appareils sanitaires, électricité, peinture …).
• Garantie décennale:
  elle couvre pendant 10 ans les désordres touchant à la structure de l'ouvrage et à sa solidité ou le rendant impropre à sa destination (étanchéité, fissures, murs, isolation, …).

• Locatives

Dans le cadre de la location, tout un panel de garanties peut être proposées par le gestionnaire (avec la couverture d'un assureur).

• Loyers Impayés
  En cas de locataire défaillant, la garantie couvre tout ou partie, avec ou sans franchise, des loyers et charges, pendant une certaine durée.
  L'assurance rembourse donc les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges et taxes ainsi que les frais de contentieux y afférent
• Inoccupation (vacance locative)
  En cas d'absence de locataire, la garantie couvre tout ou partie, avec ou sans franchise, des loyers et charges, pendant une certaine durée.
• Dégradations immobilières
  L'assurance garantit l'indemnisation des dégradations et destructions causées par le locataire aux biens immobiliers exclusivement. Elle est en général assujettie à un coefficient de vétusté
• Protection juridique
  Prise en charge des frais (huissier, avocat ou justice) pour tous litiges avec le locataire liés au bail.
• Coût
  Le coût global pour l'ensemble des garanties varie entre 2,5 et 4% HT des encaissements, totalement déductible (depuis l'imposition des revenus 2006).

A partir de là, voici ce qu'il convient de faire:

• Assurer le risque principal qui est l'impayé: même si, statistiquement, sa survenance est excessivement rare, nous recommandons de le garantir.
• En fonction de son coût, assurer ou non le risque d'inoccupation. Sachant que dans le marché locatif hyper tendu que la France connaît, un bien qui correspond au marché ne procure quasiment aucun risque de ce point de vue là.
• Idem pour les détériorations: à assurer ou non, selon le coût, sachant que le dépôt de garantie obligatoire permet, dans les rares cas de contentieux, de couvrir ce risque.
• La protection juridique est un plus non indispensable, les litiges sérieux avec les locataires gérés par un gestionnaire étant excessivement rare.

A savoir : le gestionnaire proposant les garanties va lui-même devoir s'assurer auprès d'un assureur ayant validé le dossier après une étude très poussée. Le gestionnaire a donc tout intérêt à générer le moins de sinistralité possible; dans la négative, il verra augmenter ses primes sans pouvoir les répercuter sur le bailleur. Sa rigueur dans la sélection et ses rapports réguliers avec le locataire sont donc des éléments primordiaux.