Le contenu de ce site est rédigé dans le strict respect de la Législation Française en vigueur. Les opérations de "Défiscalisation" proposées le sont sur la base du Code Général des Impôts et des Bulletins Officiels des Impôts publiés par le Ministère des Finances.
Avant toute considération fiscale, le choix de l'immobilier est primordial.
Grâce au dispositif de Robien, l'investisseur avisé peut enfin combiner investissement pérenne et défiscalisation optimisée.
Les principaux critères à valider:
Grâce au dispositif de Robien, l'investisseur avisé peut enfin combiner investissement pérenne et défiscalisation optimisée.
Avant toute considération fiscale, le choix de l'immobilier est primordial.
Qualité de l'emplacement, de la construction et de sa gestion sont autant d'éléments qui facilitent la location et consolident à long terme la valeur de revente du bien
Exemples de programmes immobiliers en loi Robien
Si, selon l'approche retenue ci-dessus, leur pondération peut varier, les critères de choix de l'immobilier demeurent identiques:
Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, voir T4) sera toujours préférable car elle bénéficie :
Le marché tendu que connaît l'immobilier depuis plusieurs années conduit quasi systématiquement à réserver sur plans, avec un paiement au fur et à mesure de la construction; le délai de livraison moyen actuel est d'environ 18 mois.
Le montant de l'investissement et le type de bien recherché conditionne la localisation.
Malgré l'augmentation conséquente des plafonds de loyers sur Paris (+44%) dans le cadre du dispositif de Robien, l'envolée des prix en région parisienne ne favorise pas l'investissement. Si les rendements locatifs arrivent à se maintenir, à budget équivalent, le nombre de m² est divisé par deux ou plus. Il faut donc éviter Paris et la 1ère couronne, sans intérêt pour ce genre d'opération, de même que de plus en plus de zones en banlieue, sauf exception.
Privilégiez le dynamisme : croissances économique et démographique soutenues sur les dernières années sont nécessaires (mieux vaut privilégier une croissance modérée mais soutenue que forte – au risque d'être éphémère).
Les flux migratoires confirment le phénomène d'héliotropisme (attirance pour le soleil): la moitié sud de la France connaît un succès croissant et soutenu; y investir peut être un bon pari sur l'avenir.
La grille de prix du promoteur fixe, lot par lot, le prix, fonction de la surface, des prestations, du niveau, de l'orientation, des stationnements, etc., vous permettant un choix aisé.
Il est fréquent et rassurant de trouver, sur certains sites web, magazines ou journaux des prix moyens (voir mini et maxi) au m², à l'achat comme à la location, dans l'ancien et dans le neuf, voir même quartier par quartier.
Attention: non seulement ces études ne donnent qu'une tendance, à un moment donné, mais d'une étude à une autre, selon la source et la méthodologie, il est fréquent - sinon habituel - que les prix indiqués soient très divergents.
La grille de prix promoteur contient souvent le loyer conseillé, indiqué par le gestionnaire de l'opération.
Pourtant, la tentation est grande, pour l'investisseur, de surévaluer le loyer afin d'obtenir une meilleure rentabilité.
Au prix des principaux risques suivants :
Mieux vaut donc "coller" parfaitement au prix du marché préconisé par le gestionnaire. Si le plafond Robien est légèrement inférieur, la rentabilité pourra en être légèrement amoindrie, mais avec l'avantage d'une plus grande stabilité de locataire.
Se limiter au rendement locatif est erroné car incomplet.
Comme sur les marchés financiers, il existe deux types de rendement en immobilier :
Rendement locatif net (de charges) + Rendement sur le capital net (d'inflation) annualisé = Rendement total annuel.
En général, les deux rendements sont inversement proportionnels :
Ainsi, en investissement dans le cadre du dispositif de Robien, selon que l'on veut limiter son effort d'épargne mensuel ou augmenter son potentiel de plus value à la sortie, on choisira un bien à fort rendement locatif ou à fort rendement sur le capital (fort potentiel de plus-value).
