• Principe : déduction de 50% à 65% du montant de l’investissement sur 9 ans à 15 ans (selon respectivement qu'il s'agisse d'un investissement en Robien recentré ou en Borloo populaire).
• Avantage fiscal : imputation du déficit à concurrence de 10 700€ annuels, directement sur le revenu imposable de l’investisseur. En Borloo populaire, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts
• Conditions : location non meublée en respectant les plafonds de loyers selon la zone. En Borloo, respect également d'un plafond de ressources du locataire.

• Principe

Déduction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement, comme suit :

La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …).

• Avantage fiscal

L'amortissement se cumule aux charges réelles (depuis l'imposition des revenus 2006) et aux intérêts d'emprunts : l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location.

L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition du contribuable (TMI, ou Tranche Marginale d'Imposition, notamment). Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.

• Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700€ par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4 280 €.

Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal): mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.

Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la 6ème année civile.

• Conditions
  
  
  • Location nue – non meublée – de façon effective et continue pendant 9 ans à usage d'habitation principale du locataire.
  • La location du bien doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.
  • Respect des plafonds de loyers.

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

• Plafonds de loyer

Le loyer mensuel – charges non comprises – est plafonné pendant la période d'amortissement seulement, en fonction de la surface habitable du logement.
Cette dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement.

Il dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. La France est divisée en 4 zones : (terrasses, balcons, loggias, caves)

• Classement géographique des communes

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

• Plafonds de loyers
  (par mois par m² de surface dite « fiscale », valeurs pour les baux conclus en 2012)

Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.

• Augmentation des loyers

Pendant la durée du bail, le loyer sera annuellement indexé – en général par le gestionnaire à qui est confiée la gestion du bien – sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2007, soit une indexation voisine de l'inflation.

A l'occasion d'un changement de locataire, le nouveau loyer sera calculé sur la base des plafonds annuels publiés par décret; puis, augmenté annuellement comme indiqué précédemment.

• Locataire

Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel) autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.

En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

Pour le Borloo populaire, il convient de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire .

• Plafonds de ressources du locataire en Borloo

Pour les baux conclus en 2012, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.

On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources. Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l'ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).

NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur.

• Conditions particulières

• Le bien immobilier peut être détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes…).
• Le bien immobilier doit être détenu en pleine propriété: le démembrement (séparation "usufruit" / "nue-propriété") fait en effet obstacle au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement sauf s'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut alors continuer à bénéficier de la déduction pour la période restant à courir à la date du décès, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
• Tous héritiers, légataires d’immeubles pour lesquels l’option pour l’amortissement avait été exercée continuent à bénéficier du dispositif.
  Pour un même logement, l'amortissement ne peut se cumuler avec la réduction accordée au titre de certains investissements réalisés outre-mer.
• Non compatible avec le régime du micro foncier.

• Obligations déclaratives
  • Lettre d'option pour le dispositif Robien ou Borloo
  • Engagement de location nue à usage de résidence principale
  • Déclaration d'achèvement de travaux
  • Copie du bail de location
  • Dans le cas du Borloo populaire, copie des deux derniers avis d'imposition du locataire.

Ces documents sont à joindre – une fois pour toutes – à la première déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044s), c'est-à-dire en début de l'année qui suit celle d'achèvement du bien ou, si elle est postérieure, de l'année d'acquisition du logement. Si, au cours de l'année d'achèvement du logement, celui-ci n'est pas encore loué, la copie du bail est à envoyer à l'occasion de la déclaration de revenus suivante.

• Non respect des conditions

En cas de non respect des conditions le propriétaire bailleur devra rendre les avantages fiscaux dont il aura bénéficié.

Cependant, si le non respect résulte de l'un des évènements suivantsde la part de l'un des époux soumis à l'imposition commune, aucune reprise ne sera à effectuer et le gain fiscal sera donc définitivement acquis: (pendant la période d'amortissement)

• décès
• invalidité (2ème ou 3ème catégorie)
• licenciement

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Documents disponibles :

• Liste détaillée des communes.
• Carte de France des zones Robien - Borloo.

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