L’investisseur en Robien ou Borloo obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.

Afin d'apprécier l'intérêt d'un investissement locatif, il convient de bien distinguer le résultat fiscal du résultat financier :

• le résultat fiscal est celui déclaré à l'administration fiscale selon les règles propres au régime des Revenus Fonciers
• le résultat financier est le solde de trésorerie résultant d'un bilan comptable simple: recettes – dépenses.

En fin d'année, tous deux sont différents: certaines charges étant purement fiscales (et donc fictives d'un point de vue financier), un investissement locatif peut générer un excédent de trésorerie tout en étant fiscalement déficitaire.

• Le régime fiscal des revenus fonciers :

Tout propriétaire ("Bailleur") donnant en location à usage de résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers.

Tout propriétaire ("Bailleur") donnant en location à usage de résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers.

A ce titre, chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu'il supporte; il en est ainsi depuis l'imposition des revenus de 2006 marquée notamment par la suppression de la déduction forfaitaire.
Ainsi, parmi les charges déductibles, on peut citer :

• les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de l'acquisition du logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés à l'emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
• l'ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d'entretien, primes d'assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
• en loi Borloo, une déduction forfaitaire exceptionnelle de 30% des loyers bruts.

 Il en résulte deux cas de figures :

• Soit le solde est positif – excédent de loyers sur les charges – , auquel cas l'excédent fiscal obtenu est imposable: ce "revenu foncier" est ajouté aux autres revenus du bailleur (revenu net imposable, après abattements) et donc taxé au minimum à son taux marginal d'imposition (TMI) + prélèvements sociaux.
• Soit le solde est négatif – plus de charges que de loyers – et le "déficit foncier" ainsi obtenu – résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt – non seulement n'est pas imposable – puisque déficitaire – mais est déductible des autres revenus du bailleur dans la limite annuelle de 10 700€; l'excédent éventuel est reportable 10 ans sur des revenus fonciers futurs.
  
• Dans ce dernier cas, le contribuable bailleur obtient, par diminution de son revenu net imposable, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au taux d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.
• Les dispositifs de Robien et Borloo s'appliquent au régime des revenus fonciers, lui ajoutant le bénéfice de l'amortissement : ce dernier crée une charge fictive (fiscale et non financière, c'est-à-dire sans impact en terme de trésorerie), qui, retranchée au loyers, génère – ou accroît – le déficit fiscal, conduisant à une réduction d'impôt.
  

De manière simplifiée, les dispositifs de Robien et Borloo permettent donc de générer un déficit fiscal (et non financier) durable qui, au fil des années, va venir s'imputer sur les revenus, engendrant de fait une réduction d'impôt.

Cas des travaux :

• Les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l’amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement des travaux.
• Les dépenses de reconstruction et d’agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l’amortissement, égale à 6% du montant des dépenses pendant 7 ans et à 4% de ce montant pendant les 2 ans qui suivent. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement en respectants les conditions pendant une nouvelle durée de 9 ans.